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昌平区,天通苑五区粮库宿舍四居350万

汤告鲁斯 2016/6/28 16:24:24 原创

【MAINAR 原创 一套】

  天通苑五区粮库宿舍南北上跃四居350万,省8.4万。#一套 是我们的二手房推荐栏目,阿汤精选一套好房,服务费特惠,仅收0.3%。


概况




缴税情况解析:

  契:房本满5年且唯一,仅需缴纳契税,免个人所得税及增值税

  契+个:房本满2年,需缴契税及个人所得税,免增值税

  契+个+增:房本不满2年,需缴契税、个人所得税及增值税,不免税


付款方式说明:

  全:全款

  商:商业贷款

  公:公积金贷款

  组:组合贷款


房东

  房东是我们的资深粉丝,拥有自己的摄影工作室,专注儿童摄影和宠物摄影。卖房是想给父母换套离自己近点儿的房子。房贷已还清,一直对外出租,现在的租客是几个在上地工作的年轻人。


环境

区域:天通苑大帝国



  天通苑到底有多屌?之前看过一个统计,说北京每21个人里就有1个人住在天通苑。天通苑并不高大上,但随着这两年北京的地越来越少,房价越来越高,天通苑也慢慢成为更多人的选择——有点像纽约的布鲁克林。一般中介们喜欢以“雄踞奥北核心”以及“距奥森3公里”来形容天通苑。




交通:步行900米进地铁站。



  1、地铁:步行900米到5号线天通苑南站,直线距离其实也就400多米的样子,不过小区大门朝东开,走过去得稍微绕几步。

  2、驾车:小区西侧的立汤路是天通苑的主要干道之一,从立汤路向南走安立路或北苑路可上五环,早晚高峰堵车比较惨烈。

生活:守着天通苑大帝国商业核心。

  1、商业:我问一个在天通苑住了4年的朋友:帝国最重要的商业配套是不是龙德广场?她说:绝逼是。



  如果200米都懒得走,门口底商就有鸿毛饺子庆丰包子各种烤鱼拉面驴火……

  2、公园:最近的是立水桥公园,距离1.4公里,步行有些吃力。如果驾车,不如再往南多开2公里就到奥森了。

  3、学区:小学-北京市中山实验学校,步行距离约900米;中学-中滩中学,步行距离约1000米


小区




  小区由三栋板楼组成,今天这#一套位于中间的32号楼。

  电梯:无

  物业公司:未知

  物业费:房东表示无人收取物业费

  水电煤暖:民水,民电,通燃气,市政供暖

  车位:只有地上车位,空位多,免费停




  接下来讲户型之前,先说一下我们的测评道具:BOSCH GLM 30 激光测距仪、HYELEC MS6708 数字声级计、SONY A7R2 数码相机 + ZEISS 16-35/f4 广角变焦镜头。人头马@汤告鲁斯,性能参数:性别:男、身高:188厘米 、体重:80千克、婚姻:已婚。


户型



  这是一个顶层上跃户型,阁楼部分含露台全部为赠送。建筑面积131平,实测的使用面积约为128平。南北通透的四室两厅,三代同堂+二孩长大住下都不挤,而且四个卧室全部朝南。1楼净层高约为2.51米,南北各带一个阳台;2楼净层高约为2.46米,一些空间的层高受坡屋顶影响,北侧有一个露台。

  接下来,我们把这#一套 按功能分为玄关、客厅、餐厨、卫浴、卧室五个区域,具体来看。


玄关区




客厅区











餐厨区




  虽然厨房非常讨人喜欢,但餐厅却是个小烦恼——目前没有规划餐厅区域。

  解决方案1:在厨房吃;

  解决方案2:在玄关吃;

  解决方案3:在客厅沙发茶几上吃;

  解决方案4:把全封闭的北侧阳台改成小餐厅,天气晴朗的日子在早晨的阳光下吃brunch一定很爽!


卫浴区





卧室区








采光

  我们通过计算窗户面积来测算房屋的采光性能:




  窗户面积大,整个房子的窗户总面积达21.08平,其中可直接采光的窗户面积12.05平。且楼层前后无遮挡,采光性能优秀。


噪声

  我们通过声级计实测房屋的隔音性能与噪声情况。本次测试时段为周末下午3时左右。







  这栋楼临近道路,尤其南侧卧室靠近路口,不可避免的受到车流噪声影响,好在楼层较高,关窗后较为安静。如对噪声敏感,可以更换降噪性能更好的窗户。


附:人对声音强度的感受

30分贝以下:极静

30-50分贝:安静

50-70分贝:普通

70-110分贝:很吵

110分贝以上:疼痛


结论

  我们喜欢:总价不贵,还送阁楼,一大家子也不挤。2个大阳台+1个大露台。距龙德广场仅一路之隔。

  不足之处:常年出租,房子的卖相不太好。


价格估算

  报价:350万元

  首付:约130万元(设评估价为总价的9折,按贷款70%计算)

  月供:约1.07万元/月(设评估价为总价的9折,按贷款70%、首套商贷利率85折、等额本息贷30年计算)

  缴税:房本满5年且唯一,需缴

  契税:35000元

  土地出让金:本房为房改房(已购公房),交易时需额外缴纳约12000元的土地出让金。

  房东目前的租金约为5300元/月,供参考


中介费对比

  通过#一套 购买,服务费特惠至0.3%:1.1万元

  通过传统中介购买,需缴纳2.7%中介费:9.5万元


  省下8.4万元怎么花?

  上次投稿的@horse马 说我浮夸,今天我向@horse马学习脚踏实地,把省下来的中介费加到首付里,房贷少贷8.4万,月供少还446元钱——相当于在未来30年里每月多赚446元工资!感动了!


  *本文所有数据均为估算,仅供参考,具体以实际情况为准。

  *学区房不代表一定能入学,实际情况以教委政策及学校实际录取为准。


  喜欢这#一套?关注@啊汤马上约房。



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